Er is een Kamercommissie geweest onder leiding van de D’66-er Kees Verhoeven, die een onderzoek heeft gedaan naar de huizenprijzen in Nederland. Die commissie heeft een verslag uitgebracht.

U kunt het rapport vinden op Tweede kamer.nl

Toch lijkt dat met die huizenprijzen over het algemeen niet zo’n lastig probleem dat daar een aparte Kamercommissie voor nodig was. De huizenprijzen zijn afgestemd op wat de doelgroep kan betalen. Daarom is de hypotheekrenteaftrek ook eigenlijk overbodig: het maakt de huizen duurder omdat het de maandlasten van de koper verlicht. Dan kan hij dus meer betalen en wordt het huis dat hij koopt duurder. Zo simpel is het eigenlijk.

De kostprijs van nieuwbouwhuizen is een ander verhaal. Daar gaat een deel van naar de gemeenten. Onder andere naar het soort gemeenten dat jarenlang de grondprijzen heeft opgedreven, gelijk op met de verkoopprijzen van de huizen, tot de huizenmarkt ineen stortte. De gemeenten, die duur grond hadden ingekocht, bleven toen met de brokken zitten.

Een deel van de bouwkosten van aannemers zit ook in de voorbereiding. In al die jaren die het kost voordat alle vergunningen er zijn en voordat alle belangengroeperingen op dezelfde lijn zitten. Een betere organisatie in de samenwerking tussen publiek en privaat en een betere volgorde in alle daarbij betrokken overheidshandelingen zou erg kostenbesparend kunnen werken.

Een flink deel van de kosten gaat naar de aanleg van infrastructuur bij bouwprojecten en naar verborgen subsidies van sociale woningbouw, die in de kostprijs van de andere woningen terecht komen. Ook naar allerhande oneigenlijke doelen, die het gevolg zijn van de bemoeienis van de overheid met de bouwmarkt.

De lage rente is evenmin als de hypotheekrenteaftrek ten goede gekomen aan de huizenkopers. Dat voordeel verdwijnt in een opgaande markt naar de verkopers en hun toeleveranciers, waaronder de gemeenten en natuurlijk ook naar de hypotheeknemers, de banken en andere financiers.

Ook loopt er in tijden van hoogconjunctuur, als de huizenprijzen extra hoog zijn, veel geld weg naar onverantwoord grote inefficiëncy van aannemers en onderaannemers. Dat is dus eigenlijk gewoon kapitaalvernietiging, en dat is een veel belangrijker verschijnsel dan de extreme winsten die naar de meer capabele aannemers en projectontwikkelaars zouden gaan. Maar dat laatste gebeurt natuurlijk ook wel.

We hebben dat goed kunnen zien in het begin van de jaren tachtig toen we net zo’n dip hadden in de huizenprijzen als een paar jaar geleden. Er gingen toen nogal wat aannemers en onderaannemers failliet, maar onder de overblijvers bleek men in staat te zijn om de kostprijs van de huizen binnen een of twee jaar met 20 tot 30% te verlagen. Dat betekende een enorme efficiency slag, een fenomeen veel te weinig aandacht aan is besteed.

Die grotere efficiency was een gevolg van het afvloeien van de minder competente aannemers, minder bekwame werknemers en toeleveranciers, maar vooral ook van een betere organisatie, toen dat opeens dringend nodig bleek.

Er is denk ik geen bedrijfstak waar ondernemerschap en organisatievermogen een zo beslissende rol speelt als in de bouw. Het verschil in efficiency tussen een goed en een slecht geleid bouwbedrijf kan erg groot zijn, dat blijkt.

Zo nu en dan komt weer eens aan de orde dat veel ongelukken in de bouw veroorzaakt worden door een falend toezicht tijdens het werk en dat is zeker juist. Maar dat het in het voordeel zou zijn van bouwondernemers om een loopje te nemen met de bouwvoorschriften, is een misvatting. Het is net zo goed in het belang van de aannemer als van zijn afnemer dat er zorgvuldig toezicht gehouden wordt op ieder bouwproject. Alleen dan kan er efficiënt en dus tegen de laagste kosten worden gebouwd.

Een goede aannemer begint ook niet aan zijn werk als er niet een projectleider aan het hoofd staat die hij in dit opzicht volledig kan vertrouwen. Dat er daarnaast een bouwdirecteur vanwege de opdrachtgever toezicht houdt of een inspecteur van overheidswege, dat kan natuurlijk geen kwaad, maar een goed toezicht is in de eerste plaats een intrinsiek onderdeel van ieder goed project. Je kunt het ook meestal direct zien als je op een bouwplaats arriveert. Ziet het er overzichtelijk en opgeruimd uit dan wordt er goed toezicht gehouden. Is het er een rotzooitje dan wordt er slecht gebouwd. Dat is bijna altijd raak.

De taak van de Kamercommissie was helemaal niet zo ingewikkeld en daar had geen extern adviesbureau aan te pas hoeven te komen. Zoek een paar goede aannemers uit en ga een paar dagen met ze praten en dan is de commissie snel volledig op de hoogte. Zo ingewikkeld is het allemaal niet.

---

Dit artikel verscheen eerder vandaag ook op het Blog van Toon Kasdorp