DE WERELD NU

Een bovengrens voor een hypotheek

hypotheek

Dat in Nederland de bovengrens voor het verkrijgen van een hypotheek is gesteld op 100% van de waarde vindt Toon Kasdorp veel te eenvoudig.

Met Frank Kalshoven ben ik het vaak eens, maar deze keer eens niet. De president van de Nederlandsche Bank, Klaas Knot had een loan to value grens van 90% gesteld, wat wil zeggen dat op een huis of ander onroerend goed niet meer uitgeleend mag worden door banken dan 90% van de geschatte waarde. Kalshoven vond die grens te laag.

Om een aantal redenen vind ik een grens van 90% te hoog. In de waardeschatting zit altijd een onzeker element en de verleiding bestaat om haar in onderling overleg tussen bank en hypotheekgever hoger vast te stellen dan de marktwaarde. Als het om grote getallen gaat, zoals dat met hypotheken het geval is, zal als regel het totale hypotheekbedrag hoger blijken te zijn dan de totale waarde van de onderpanden. Bij een L.T.V. van 90% en het langzame aflossingstempo, waarin nu door de wet wordt voorzien, is dat bij iedere economische crisis het geval. En crises komen er met een zekere regelmaat.

Ook negentig procent is met andere worden nog een te hoge L.T.V.; zeventig zou beter zijn. De meesten weten dat niet meer, maar 70% was vroeger niet alleen in Duitsland maar ook bij ons de norm. Al die hypotheken van boven de 100% van de laatste decennia kunnen historisch gezien als een uitwas worden beschouwd.

Dat hoeft niet noodzakelijk te betekenen dat we nu in één klap terug zouden moeten naar 70%. Om te bekijken wat economisch het gunstigste is moeten we weten wat het effect zal zijn op korte en langere termijn van een verlaging naar een redelijk grens van 70 of 80 %. Daarbij is van groot belang dat de bouwwereld weet waar zij aan toe is. Men zou zich kunnen voorstellen dat nu wettelijk wordt vastgelegd dat tien jaar na ingang van de wet niemand meer een hypotheek mag hebben van meer dan 70% van L.T.V.. Maar dan moet wel meteen worden toegezegd dat daarna de wet dertig jaar lang niet zal worden gewijzigd op dat punt. Als daar voldoende zekerheid over bestaat, dan gaan bouwers en beleggers switchen van koop naar huurwoningen. Is die zekerheid er niet, dan zal er te weinig worden gebouwd omdat het risico voor de beleggers dan te groot wordt. Het is in het belang van iedereen dat die zekerheid en die huurhuizen er wel gaan komen.

Jonge gezinnen zullen dan starten met een huurhuis en sparen tot ze hun deposito van 30% op de bank hebben staan voor ze een huis kopen, behalve dan het kleine percentage met rijke ouders of geld van zich zelf. Die spaargelden kunnen in speciaal daarvoor opgerichte fondsen[1] worden ondergebracht die een relatief hoog rendement geven en die gebruikt worden voor de financiering van huurhuizen. Als de overheid de koop van huizen wil blijven stimuleren kan ze dat doen door het faciliteren van dit soort fondsen.

De fiscale bevoordeling van koophuizen door de aftrek van hypotheekrente moet over tien jaar dan wel volledig zijn afgebouwd. Gebeurt dat allemaal, dan zie ik niet in wat het nadeel zou zijn van een verlaging van de L.T.V.


  1. In het UK is dit een gebruikelijke constructie (Red.)

Dit artikel verscheen eerder op het Blog van Toon Kasdorp

15 reacties

  1. Sem schreef:

    Ik ben het deels eens met dit artikel. De problemen die ontstaan zijn in de huizenmarkt komen doordat men het toestond dat je een hyootheek kon afsluiten tot wel 125% van de getaxeerde waarde en anderzijds een hypotherkbedrag dat 6 of 7 keer je jaarsalaris bedroeg. De twintigers in de jaren 2000 konden massaal een huis kopen zonder een cent op zak waardoor de bubble is ontstaan en die bubble klapte rond 2009.

    Dat de huizenmarkt zich weer heeft hersteld komt niet door de econmie maar door de hypotheekrente die in 2015-16 van 5% daalde naar onder de 2% voor de 10jaars.

    Ik denk dat als je de norm terugdraaid naar 70% heel veel potentiele kopers heel lang moeten sparen om een huis te financieren we zien nu al dat heel veel jongeren bij hun ouders blijven wonen tot hun 30jaar. Persoonlijk vind ik dat we niet onder de 90% moeten gaan omdat dat nog enigzins te doen is. Als een gemiddeld huis nu 200k zou kosten bedraagt de kk al bijna 15 tot 20k en dat is voor starters best veel geld. Het rare is dat iemand met een bruto jaar salaris vab 30k wel een huis mag huren van 700 of 800 euro maar geen hyootheek krijgt van 150k wat een hypotheeklast van nog geen 600 euro pmnd is.

  2. Niets is wat het lijkt schreef:

    De (r)overheid is van alles te verwijten, zeker het ontsporen van de woningmarkt, maar het is ook nodig naar het eigen handelen van de hedendaagse jongeren te kijken. Zo’n ventje poneerde een tijd geleden nog: maximaal lenen en maximaal leven. Alles op de pof dus. Dat zegt het wel zo’n beetje.
    Ook als sparen niet meer loont in de zin van geldvermeerdering door rente, is het nog steeds noodzakelijk een buffer op te bouwen. Voor een borg als je gaat huren, wat meer als aanbetaling op een koopwoning, inrichting enz.
    Mag je dan niet meer naar (peperdure) festivals? Tuurlijk. Balans is het toverwoord.
    En daar al vanaf je tienerjaren mee beginnen.
    Als men vindt dat je vanaf 16 moet kunnen stemmen, mag je ook een zekere mate eigenverantwoordelijkheid verlangen vanaf die leeftijd.
    Maar dat doet niets af aan de waanzin die er inderdaad op zowel de koop- als de huurmarkt heerst.
    Daarop moet door de overheid ingegrepen worden.

    Wij kochten begin 70er jaren een huis. Je kon toen 70 of 80% van de EXECUTIEwaarde financieren, de rest incl. de kk moest je aan eigen geld hebben, en de hypotheekrente was 14%!!! Nix verbouwing meefinancieren.
    We begonnen dus eerst in een huurwoning in wat nu een achterstandswijk genoemd zou worden, driehoog achter, waar we in de stad waar we woonden toen ook nog een woonvergunning voor moesten hebben, met gekregen meubelen, zonder veel comfort, en werkten en spaarden ons een paar jaar het lazarus tot we genoeg hadden om te kopen. We stelden uit, om een toekomst op te bouwen. Anders dan nu, maar toch….
    Net zoals al onze vrienden en kennissen.
    Ik zie nu om me heen, dat jongeren direct het beste én alles willen. Mag hoor, maar dat is vaak onrealistisch.
    Een toontje lager, en niet voortdurend doen alsof de babyboomers alles in de schoot geworpen hebben gekregen, zou ook niet misstaan.

  3. robin schreef:

    Dit is echt een theoretisch werkend plan. Een overheid die 30 jaar beleid vast houdt. Dat is in de praktijk nog nooit voorgekomen. Ik denk dat je de huurkoop constructie weer van stal moet halen om een reëel oplossing te bieden aan over creditering. Daarmee kan je risico’s in het systeem verdelen en starters een kans te geven

  4. Johan P schreef:

    Eens met wijlen de heer Kasdorp. Sterker nog, ik ben voor een bovengrens van 75% omdat dat een aantal problemen kan voorkomen, ook bij een dalende huizenmarkt.
    Overigens zouden er wel wat aanvullende maatregelen kunnen worden genomen. Bv een rekening die bij de geboorte wordt geopend en die beschermd blijft tot er een huis wordt gekocht door de rekeninghouder, waarbij de rekening bv een maximaal bedrag van €50.000 mag bevatten zonder dat het geld wordt belast. Wat men daarop stort wordt dus direct gereserveerd voor de aankoop van een huis en kan -tenzij bij overlijden- nergens anders voor worden gebruikt.
    En uiteraard zal jongeren weer geleerd moeten worden te sparen voor zaken ipv alles direct te willen, of op de pof te kopen. Dergelijke inzichten worden niet meer onderwezen op school.

    @Sem.
    Welke huizenmarkt is er hersteld? Die in de randstad en de grote steden misschien, en dan voornamelijk omdat een buitensporig deel wordt gebruikt voor de opvang van asielparasieten. Maar in grote delen van het land is de huizenmarkt nog helemaal niet hersteld en ligt de waarde nog (ver) onder wat men er destijds voor heeft betaald. Ik ken voldoende mensen die door bv een scheiding (of andere oorzaken) hun huis moesten verkopen en met een enorme schuld bleven zitten omdat de verkoopwaarde ver onder de koopwaarde van 15 jaar geleden lag. Mijn eigen appartement heb ik verkocht met een verlies van bijna €40.000 op een koopwaarde destijds van €155.000 kk. ondanks al het onderhoud en verbeteringen die ik heb aangebracht.

  5. Sem schreef:

    Johan,

    Ik weet niet waar je woont maar is het geexecuteerd of heb je het zelf voor die prijs verkocht? In 2016 stonden huizen te koop in mijn woonplaats voor 85 tot 90k die worden nu verkocht voor 160k ex woningbouw

  6. Pjotr schreef:

    Al maak je het 50%, het lost geen enkel probleem op. Of je nou €40.000 restschuld hebt of €40.000 van te voren moet sparen, in beide gevallen zul je het op moeten hoesten.

    Ook deze leengrens is weer symptoombestrijding voor wat er aan de hand is. Onze Marxistisch gestuurde woningmarkt is geëscaleerd, op soortgelijke wijze als dat Venezuela nu in puin ligt.

    Er is geen vrije woningmarkt. De nieuwbouw schiet ernstig tekort omdat gemeenten hun omliggende natuur niet kwijt willen. Intussen groeit de bevolking ook nog door immigratie.

    De woningprijzen stijgen niet meer met de gemiddelde inflatie van 1,5% maar met 10% per jaar. De woningmarkt is ziek, en daar gaat een leengrens écht helemaal nul komma nul aan veranderen.

    Tel daarbij op dat de helft van het modale inkomen op gaat aan huur, en iedereen begrijpt dat tienduizenden euro’s sparen voor een koophuis vanuit een huurwoning pure sciences fiction is.

    Er moeten twee dingen gebeuren om de woningprijzen effectief te laten dalen. Ten eerste moet immigratie stoppen. Het is nu dweilen met de kraan open. Ten tweede moet er gebouwd worden. Dwing gemeenten om betaalbare bouwgrond aan te bieden. Geef burgers de vrijheid om betaalbaar te bouwen.

    En die leengrens? Die kan gewoon 110% zijn als woningen weer betaalbaar zijn en de rente bijkans negatief. Dan kan er ook nog een tuin aangelegd worden. Dat is goed voor de economie.

  7. Stef schreef:

    Wat de meeste reaguurders hier vergeten, is dat je “vroeger” gewoon een redelijk belastingtarief had, ziekenfonds, etcetera. Er werd nog gesproken van een “besteedbaar inkomen”. Die term hebben we nog steeds, maar slaat nergens meer op. Alles wordt helemaal kapotbelast. Kijk eens naar de zorgkosten? Eigen risico? Verzekeringen? Autobelastingen? Brandstoffen? Co2 taxen op alles behalve je adem? Je houdt simpelweg geen drol meer over! Hoe kan je dan nog sparen? Ik deel de eenvoudige mening dat je, als je 600 euro huur kunt betalen, je ook prima 600 euro hypotheek kan betalen. Als NHG nou inderdaad zou doen waar het voor bedoeld was, zouden de risico’s ook een stuk lager zijn.
    Nederland krijgt straks wat het verdiend; iedereen die het nog kan betalen vertrekt hier, en de minder bedeelden en importparasieten blijven over. En dan ligt alles op de gat. Werken loont hier niet meer. Ik heb geen klagen, en ik heb voor mijn kinderen gespaard vanaf de geboorte, dus die kunnen prima een goede opleiding volgen (doen ze al). Maar dacht je dat ze in nederland blijven? Geen haar op hun hoofd die daar aan denkt!
    Wel eens naar de politiek gekeken de laatste tijd? Het lijkt verdorie wel een soap… Het bemoeit zich overal betuttelend tegenaan, en de echte problematiek en lange termijn blijft liggen…
    Het heeft allemaal geen zin meer…

  8. Sem schreef:

    Stef,

    Ik ben het met jou eens. Nederland van de jaren 80 en 90 is niet meer. Waar de moeders nog thuiszaten om voor de kinderen te zorgen en de koffiegeur je tegemoetkwam. Het gemoedelijke is er vanaf helaas iedereen is gejaagd en gestresst we zijn allemaal materialistisch geworden. De kinderen hebben totaal geen respect meer. Vroeger kon je met een salaris rondkomen tegenwoordig moet je met zijn tween zijn. De huur alleen al is bijna de helft van je maandsalaris waar het vroeger nog 1/4 de was. De euro is hier ook deels schuldig aan en de oost europese migratie ook.

  9. Ernie van de Wal schreef:

    Ik ben het niet eens met de auteur.

    Als je tegenwoordig nog gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek, moet je die lening in 30 jaar tijd annuitair (lineair mag ook) geheel aflossen. Dat houdt in, dat je in de eerste 10 jaar 30% van die lening hebt afgelost. Na 10 jaar kan je gevoeglijk stellen dat het risico van “een woning onder water” geweken is.
    Zet je rente 10 jaar vast, dan ben je redelijk onkwetsbaar voor zaken als rentewijzigingen.

    Uiteraard lullig als je 3 jaar na de koop van je woning gaat scheiden en je woning brengt dan wel minder op dan het bedrag van de hypotheek. Maar je kunt nou eenmaal niet iedereen overal tegen beschermen. Statistisch is de kans dat je in het verkeer overlijdt groter dan dat je je woning verkoopt met een restschuld.

    Waarbij het verschil met de stevige correctie op de woningmarkt van 2009 is dat destijds het grootste deel van de lening niet hoefde te worden afgelost en wat wel moest worden afgelost werd doorgaans met een ondeugdelijke levensverzekering gedaan. Een verzekering die in de eerste 5 jaar hoegenaamd geen waarde had.

    Met de volledige annuiteitenlening heb je ook na 3 jaar al 8% van je lening afgelost. Dat risico van een restschuld is inmiddels te verwaarlozen.

    Als je zelf 30% bij elkaar moet sparen, moet je voor een beetje woning in Brabant € 60.000 ,= bij elkaar sparen.
    In 10 jaar tijd moet je dan ca. € 500 ,= per maand opzij leggen. Als je zoveel geld opzij kunt leggen ben je intussen voor de huurwoning op de vrije sector aangewezen. En die huren zijn fors. Wat het sparen niet makkelijker maakt.

    Mijn idee: wonen moet je toch en als je 100% financiert i.c.m. die annuiteitenlening ben je veruit het beste af.

  10. Sem schreef:

    Wat ook kan is gewoon prefabwoningen neerzetten op een lap grond. Tegenwoordig zien die er heel wat beter uit als in het verleden.

  11. Millennial schreef:

    Leuke oproep maar niet uitvoerbaar wanneer de rente nagenoeg nul is. Sparen heeft geen zin, en beleggers en rijken storten zich op alle assets om daar op allerlei mogelijke manieren rendement uit te trekken. Jonge gezinnen vragen te huren is een oproep tot herverdeling, van arm naar rijk welteverstaan.

    Dom plan.

  12. Hannibal schreef:

    @Millennial
    U zou gelijk hebben als gegarandeerd is dat de huizen prijzen tot in de eeuwigheid door stijgen, en dat de hoogte van de rente hoger blijft dan die op spaarrekeningen.

    Zelfs nu is dat al niet zo – zo lang u niet hoeft te betalen voor het stallen van geld op een rekening.

  13. Johan P schreef:

    @Sem
    Exact, maar men moet even kijken naar de geschiedenis van die waarde.
    Ik heb destijds MOETEN kopen op het meest ongunstige moment. De huurwoning waar ik in zat werd afgebroken en ik verdiende met mijn onder modale inkomen ‘te veel’ om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, nog even daargelaten dat daar een wachtlijst van diverse jaren voor was.
    Ik heb dus moeten kopen in 2003, toen de prijzen maximaal waren. Ik heb moeten verkopen in 2017, toen de prijzen enorm waren gekelderd. mijn buren hadden op dat moment hun appartement al bijna 3 jaar in de verkoop staan omdat ze niet in prijs wilden zakken. Zolang kon en wilde ik niet wachten.
    Wat er sindsdien is gebeurd met de prijs kan ik niet zeggen. Ik heb na de verkoop mijn boeltje gepakt en ben vertrokken uit Nederland. Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald, of in mijn geval, beter nu een verlies nemen dat ik kan overkomen dan wachten tot de zaak helemaal klapt en men alles kwijtraakt. En dat moment komt met rasse schreden naderbij. De constant doorgaande import van islamieten en laag-iq sub-Sahara Afrikanen die nooit wat nuttigs zullen bijdragen maar wel een enorme aanslag doen op het stelsel zorgt daar wel voor. Tel daar bij op dat de volgende enorme financiele crisis er aan komt en je zit midden in de ellende. Ik heb er voor gekozen een andere route te nemen dan daar, zoals een groot deel van de bevolking met oogkleppen op doet, op te wachten.

  14. Sem schreef:

    Johan p,

    Ik snap je frustratie en wens je veel succes.

  15. Ton schreef:

    Ja een president van de bank heeft makkelijk praten met een top salaris maar een normaal gezin kan niet zoveel sparen als je al veel betaalt aan ziekte kosten huur studie en noem maar op gewoon weer teruv naar 110 procent is het voor iedereen makkelijker om een huis te kopen en te betalen.
    Vroeger had je 110 procent en subsidie op een premie A woning toen klaagde niemand.